📊 사업수지 검토 결과

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THE ELIN D&R 정비사업 실무 도구 (1단계 프로토타입) · build 2026-09-08-kakaodiag

정비사업 방식별 요건 검토

구역 현황을 입력하면 가로주택정비사업 / 모아타운 추진 요건 충족 가능성을 1차 판정합니다. 최종 확정은 관할 자치구 확인이 필요합니다.

① 구역 경계 지도 그리기 (자동 면적계산)

사용 방법 — 무료 지도(OpenStreetMap) 위에 구역 경계를 직접 그리면 면적을 자동 계산해 아래 "② 사업방식별 요건 자동판정"에 반영합니다.
지적경계·용도지역 등 정밀 필지 정보가 필요하면 별도 지적도(토지이음 등)로 최종 확인하세요.
토지이음 홈
지도를 확대(줌인)한 뒤 경계를 따라 클릭해 꼭짓점을 순서대로 찍으세요. 3점을 찍으면 반투명 도형으로 바로 미리보여지고 면적도 실시간으로 갱신됩니다. 각 변에는 실측 길이(m)가 표시되니, 실제 필지 도면(토지이음 등)의 경계 길이와 비교해 정확히 그렸는지 확인하세요. 찍힌 점(번호가 매겨진 원)은 드래그로 위치를 정밀 보정할 수 있고, "마지막 점 취소"로 직전 클릭만 되돌릴 수 있습니다. "위성사진으로 보기"를 누르면 항공사진 위에서 실제 건물·필지 경계와 대조하며 그릴 수 있습니다. "그리기 완료"를 누르면 클릭으로 점을 더 찍지 않는 상태가 되며, 이후에도 점 드래그 보정은 계속 가능합니다. 구역을 그리고 "구역 내 건축물 자동 조회"를 실행하면 "토지이음 홈" 버튼이 해당 구역의 토지이용계획열람 페이지로 바로 연결됩니다.
구역 내 기존 건축물 현황 — 위 지도에서 구역을 그리면 자동 조회(베타)로 건축물대장(VWorld+국토교통부 건축HUB) 기반 추정치를 채울 수 있습니다. 자동 조회는 표본점 기반 추정이므로 최종 확정 전 반드시 직접 검증하고, 필요하면 아래 칸을 수동으로 수정하세요.

구역 내 기존 건축물 현황 (자동조회 실패 시 직접 입력)

위 지도에서 "구역 내 건축물 자동 조회"가 성공하면 이 입력값은 쓰이지 않습니다. 자동조회가 실패했을 때만 아래에 직접 조사한 동수를 입력하면, 아래 "② 사업방식별 요건 자동판정" 카드가 이 값을 기준으로 다시 계산합니다.
전체 동수(단독+공동): 0동
노후·불량 비율: 0.0%

② 사업방식별 요건 자동판정

사업방식을 먼저 선택하세요 — 노후도 판정기준(경과연수·비율)과 면적·선택요건이 사업방식마다 달라, 위 지도에서 그리고 자동조회(또는 수동입력)한 데이터가 여기서 선택한 사업방식 기준으로 바로 아래에 실시간으로 계산되어 나옵니다.

③ 사전자문·공모 신청 절차 안내 (신속통합기획 · 모아타운 · 역세권 · 도심복합개발)

참고 자료 — 아래는 각 사업방식별 사전자문·공모 신청 절차의 큰 흐름과 확인처를 정리한 참고 자료입니다.
단계별 동의율·제출서류 등 세부 요건은 자치구·서울시 담당부서를 통해 반드시 최종 확인하세요.
신속통합기획 자문사업(패스트트랙)
신청 요건 — 토지등소유자 동의 30% 이상 확보 AND 반대 10% 미만(반대가 있는 경우). 재건축은 안전진단 통과 또는 정비구역 지정 요건 검토를 함께 진행합니다.
제출 서류 — 신청서, 주민동의서, 정비계획(안) 또는 사업구상(안), 대상지 현황도면 등.
확인처 — 서울시 정비사업 정보몽땅(신속통합기획) 및 관할 자치구 도시재생과·주택정비과.
모아타운 관리계획 수립 — 주민제안 및 전문가 사전자문
면적·구역개소 — 관리지역 지정면적 1만~2만㎡ 미만은 사업시행구역 1개소 이상, 2만~10만㎡ 미만은 2개소 이상 포함되어야 합니다.
노후도 — 관리지역 전체 및 개별 사업시행구역 각각 노후·불량건축물 50% 이상.
동의 요건 — 토지등소유자 수 60% 이상 AND 토지면적 1/2(50%) 이상 동시 충족(국·공유지 면적 제외).
불허 기준 — ①노후·불량건축물 소유자 동의율 2/3 미만이거나 ②2022년 이후 매입 신축/지분쪼개기 건축물 소유자 동의율이 통상 30% 이상인 경우, 사전자문·제안이 받아들여지지 않을 수 있습니다.
확인처 — 서울시 모아주택·모아타운 사업소개 페이지 및 관할 자치구 주택정비과.
역세권 장기전세주택 — 사전검토 신청
동의 요건 — 지구단위계획 경로: 토지면적(국공유지 제외) 50% 이상. 정비계획 경로: 토지등소유자 40% + 토지면적 40% + 폭 20m 이상 도로변 접한 대지 소유자·면적 각 50% 이상.
실효 규정 — 사전검토 결과 통보 후 일정 기간(통상 2년) 내 정비계획 입안 등 후속 절차를 진행하지 않으면 사전검토 효력이 상실될 수 있습니다.
확인처 — 서울시 역세권 장기전세주택 건립 운영기준 및 관할 자치구 주택정책과.
역세권활성화사업 — 사전자문 신청
동의 요건 — 지구단위계획 수립 유형: 토지면적 기준 2/3 이상. 정비계획 수립 수반 유형: 토지등소유자 기준 30% 이상(도시정비형 재개발 기준은 50% 이상).
확인처 — 서울시 역세권 활성화사업 운영기준 및 관할 자치구 도시계획과.
도심공공주택복합사업(공공, LH 주도)
단계별 동의율 — ①후보지 제안 시 토지등소유자 30% 이상 ②예정지구 지정 시 50% 이상 ③복합구역 지정(시행자 지정) 시 토지등소유자 2/3(66.7%) 이상 AND 토지면적 1/2(50%) 이상.
유의사항 — 3년 한시법으로 2026.12.31까지 연장된 상태이며, 일몰 폐지·상시화 법안이 발의되어 있으나 확정되지 않았습니다.
확인처 — LH 도심공공주택복합사업 홈페이지 및 관할 자치구.
도심복합개발사업(민간, 신탁·리츠 주도)
절차 — ①입안제안 ②복합구역 지정 ③시행자 지정 ④사업시행계획 인가 ⑤착공 ⑥준공, 총 6단계로 진행됩니다.
단계별 동의율 — 입안제안 시 토지등소유자 1/4(25%) + 토지면적 1/2(50%) 이상 / 복합구역 지정 시 2/3(66.7%) 이상 / 총회 의결 시 1/3(33.3%) + 토지면적 1/2(50%) 이상.
확인처 — 국토교통부 도심 복합개발 지원에 관한 법률 하위법령 및 관할 자치구.
※ 본 판정 결과는 사업 착수 전 1차 스크리닝 참고 자료이며, 실제 정비계획 수립 시 관할 자치구 도시계획과 협의 및 정밀 조사(건축물 현황조사 등)를 통해 재확인해야 합니다.
※ 사전자문·공모 신청 관련 안내는 절차의 큰 흐름을 정리한 참고 자료이며, 단계별 동의율·서류 등 세부 요건은 관할 자치구·서울시 담당부서를 통해 최종 확인해야 합니다.
출처: 국가법령정보센터 - 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 · 국가법령정보센터 - 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 · 서울시 역세권 장기전세주택 건립 운영기준 · 서울시 역세권 활성화사업 운영기준 · 서울시 정비사업 정보몽땅 - 신속통합기획 · 서울시 - 모아주택·모아타운 사업소개 · 국토교통부 - 도심 복합개발 지원에 관한 법률 하위법령 · 국가법령정보센터 - 공공주택 특별법

정비사업 수지분석 계산기

회사 실무 수지표 양식을 기반으로 제작했습니다. 특정 사업장의 실제 값은 들어있지 않은 빈 양식이니, 사업 현황에 맞게 직접 입력하세요. 항목을 수정하면 즉시 재계산됩니다. 자동계산 항목에는 자동 표시가 붙습니다.

1. 사업개요

※ 지상·지하 연면적, 사업기간은 아래 공사비·업무용역비의 자동계산 항목(자동)이 공통으로 참조합니다. 공사비 지역구분·규모 보정률을 바꾸면 아래 "공사비" 카드의 도급공사비(지상/지하) 단가가 자동으로 갱신됩니다(갱신 후에도 해당 칸에서 직접 수정 가능).

2. 수입

항목별 세대수(또는 평형)×단가를 입력하면 자동 합산됩니다. 단위: 천원
임대주택 매각(인수)가격 산정 기준 — 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 / 서울시의회 검토보고서(의안 제3183호) 대조, 2026-07 기준
① 종상향(관리지역) 임대주택 — 법 제43조의5제3항에 따라 공급가격은 「공공주택 특별법」 제50조의4에 의거 국토교통부장관이 고시하는 공공건설임대주택 표준건축비를 기준으로 하며, 부속토지는 기부채납 대상으로 토지비는 반영하지 않습니다. 표준건축비는 2024.7.31 시행령 개정 기준 기본형건축비의 80% 수준이 적용됩니다. 국토교통부 고시 최신본 확인 후 매 분기 갱신을 권장합니다.
② 법적상한용적률 인센티브 임대주택 (공공임대·공공지원민간임대) — 법 제49조제4항·제5항에 따라 인수가격은 건축비와 부속토지 가격의 합으로 산정합니다. 건축비는 기본형건축비의 80%를 적용하고, 부속토지는 기부채납 대상이 아니므로 감정평가액을 전액 반영합니다. 세부 산정기준은 시행령 위임 사항으로, 최종 적용 시 사업장별 인수기관 협의 결과를 기준으로 합니다.
③ 가산율 (발코니 확장비 등) — 건축비 가산항목(구조·자재 등)과 토지비 가산항목(대지조성비·암반공사비·흙막이공사비·간선시설설치비 등)으로 구성되며, 서울시는 통상 인정항목을 제한된 비율(약 1% 이내) 범위에서 심사합니다. 사업장별 심사 결과에 따라 달라지는 항목이므로 단일 가산율(%) 입력란으로 구성되어 있습니다(기본값 0%, 인수기관 협의 결과를 직접 입력).
④ 기본형건축비 단가 — 국토교통부 고시 제2026-369호(2026.7 개정, 공동주택 건설공사비지수 1.0290) 기준이며, 최고 20층 사업 기준 16~25층 밴드 단가가 적용됩니다. 지하층 건축비는 전용면적과 무관하게 1,183,000원/㎡ 단일 단가가 적용됩니다.
※ 관련 법령·고시 원문을 대조하여 작성했으나, 표준건축비=기본형건축비 80% 환산 기준 및 공공임대주택 세부 시행령 조항은 사업장별 인수기관 확정 결과로 최종 갱신하시기 바랍니다.
층수40~50㎡50~60㎡60~85㎡85~105㎡
5층 이하2,2452,3802,2032,232
6~10층2,4032,5462,3582,388
11~15층2,2542,3892,2122,241
16~25층2,2802,4162,2372,266
26~30층2,3162,4552,2732,302
국토부 고시 제2026-369호 지상층건축비 (단위: 천원/㎡, 주거전용면적 기준 밴드 · 주택공급면적에 적용) — 지하층건축비 1,183천원/㎡(공통), 위 표에 없는 층수·면적 구간은 원문 고시 참조.
분양수입금 합계 (아파트+임대+상가)-
매출 부가세 (상가분 × %)-
매출원가 (순수입)-

3. 지출

단위: 천원
지출 합계-

4. 종합 결과

종전자산가(토지) 간이 계산기 — 정확한 종전자산평가는 감정평가법인 2곳 이상의 정식 감정평가로 확정되며, 아래는 사업성 1차 검토용 참고 추정치입니다. 개별공시지가는 부동산공시가격 알리미에서 대상 필지 지번으로 직접 조회해 입력하세요.
계산된 종전자산가(추정): 0 천원
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수입 합계
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지출 합계
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조합원 개발이익
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비례율
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조합원분양가 합계
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조합원 부담금 합계
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조합원 세대수
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세대당 평균 부담금
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산식: 매출원가(순수입) − 지출합계 = 조합원 개발이익(= 조합원 권리가액 총액)  |  비례율 = 조합원 개발이익 ÷ 비례율 산정용 종전자산평가액  |  조합원부담금 = 조합원분양가 합계 − 조합원 개발이익
비례율 산정용 종전자산평가액 = 종전자산 평가총액 × (1 − 현금청산 비율) — "보상비 > 현금청산(토지매입)" 항목의 요율(기본 20%, 직접 조정 가능)만큼 현금청산 예정자의 종전자산 지분을 제외한 잔존 조합원 기준 금액입니다. 현금청산비 자체는 이미 지출(조합원 개발이익 계산)에 반영되어 있으므로, 분모도 같은 비율만큼 줄여야 비례율이 왜곡되지 않습니다.
"사업수지 검토" 버튼을 누르면 현재까지 입력한 수입·지출·비례율 결과와, 입력 누락으로 계산에 영향을 줄 수 있는 항목을 한 번에 점검합니다(지도를 그리지 않고 숫자만 직접 입력해도 동일하게 계산됩니다).
인쇄 시 상단에 "본 자료는 주식회사 더엘린 디앤알(The Elin D&R)의 자산입니다"라는 문구가 각 페이지에 고정 표시됩니다.